은행 창구에서 절대 안 알려주는 이유
작년 11월, 전세 3억짜리 집을 계약했습니다. 은행 가서 대출 상담받았죠.
"고객님, 최대 1억 8천까지 가능합니다."
1억 2천이 부족했습니다. 집주인은 "안 되면 계약 취소"라고 했고, 계약금 500만 원은 날릴 상황이었습니다.
그런데 3일 후, 같은 은행에서 2억 8천만 원이 나왔습니다.
은행원이 달라진 것도 아니고, 제 조건이 바뀐 것도 아닙니다. 단지 "이것"을 물어봤을 뿐입니다.
"정책자금이랑 같이 받을 수 있나요?"
은행원 표정이 미묘하게 변하더니 이렇게 말했습니다.
"아... 그건 고객님이 직접 주택도시기금에 신청하셔야 하는데요. 저희는 일반 대출만 안내드립니다."
왜 은행은 이걸 먼저 안 알려줄까?
답은 간단합니다. 은행 입장에서는 손해니까요.
정책자금 대출:
- 금리: 연 1.5~2.9% (정부 지원)
- 은행 수수료: 거의 없음
- 은행 이익: 최소
일반 시중은행 대출:
- 금리: 연 3.8~5.5%
- 은행 수수료: 높음
- 은행 이익: 최대
은행은 영리기업입니다. 당연히 자기네 상품을 팔고 싶어 하죠.
물론 요즘은 많이 바뀌었지만, 여전히 "고객이 직접 물어보지 않으면" 정책자금을 적극적으로 안내하지 않는 경우가 많습니다.
전세대출 한도 2배 뻥튀기 5가지 방법
방법 1. 정책자금 + 일반대출 동시 활용 (합법)
이게 제가 쓴 방법입니다.
기존: 일반 전세대출 1억 8천 (한도 부족)
변경 후:
- 청년버팀목 전세대출: 2억 원 (금리 2.1%)
- 시중은행 추가 대출: 8천만 원 (금리 4.2%)
- = 총 2억 8천만 원 확보
핵심 포인트:
- 정책자금부터 먼저 신청 (한도가 더 큼)
- 부족분을 일반 대출로 보충
- 정책자금끼리는 중복 불가, 정책자금 1개 + 일반대출은 가능
✅ 실제 사례: 박모씨(32세)는 전세금 3억 5천 중 청년버팀목 2억 + 카카오뱅크 1억 5천 조합으로 100% 대출 받았습니다.
방법 2. 부부 각각 대출받기 (최대 4억)
이건 진짜 은행원들이 안 알려주는 꿀팁입니다.
조건:
- 부부가 각각 별도 세대주
- 주민등록등본 주소 분리
- 각자 소득 증빙 가능
실행 방법:
남편 명의:
- 청년버팀목 전세대출 2억 (연 2.0%)
아내 명의:
- 중기청 전세대출 1억 (연 1.5%)
- 또는 신혼부부 버팀목 2억 (연 2.3%)
총 한도: 3~4억
| 구분 | 단독 신청 | 부부 각각 신청 |
|---|---|---|
| 최대 한도 | 2억 | 3~4억 |
| 평균 금리 | 2.5% | 1.8% |
| 월 이자 (3억 기준) | 62만 원 | 45만 원 |
⚠️ 주의: 전세 계약서를 부부 공동명의로 작성해야 합니다. 그리고 각자의 세대주 요건을 충족해야 하므로 사전에 주민센터에서 확인 필요합니다.
방법 3. 보증금 분할 계약 (즉시 적용)
이건 좀 꼼수 같지만 완전 합법입니다.
문제 상황:
- 전세금: 3억 5천
- 대출 한도: 2억 (전세금의 60%만 인정)
- 부족: 1억 5천
해결책:
집주인과 협의해서 계약서를 2개로 분리
계약서 1:
- 전세금 2억 5천 (주택 임대)
- 대출: 청년버팀목 2억
계약서 2:
- 보증금 1억 (옵션, 주차장 등 별도 계약)
- 대출: 일반 신용대출 또는 자체 충당
효과:
- 전세대출 한도 최대 활용
- 합법적으로 대출비율(LTV) 우회
⚠️ 중요: 집주인 동의 필수입니다. 그리고 계약서 2개는 모두 법적 효력이 있어야 하므로, 확정일자도 각각 받아야 합니다.
방법 4. 담보 추가 제공 (즉시 +30%)
많은 사람들이 모르는데, 전세대출에 추가 담보를 제공하면 한도가 확 늘어납니다.
가능한 담보:
1. 보험 담보 (정기예금, 적금)
- 1,000만 원 예금 → 대출 한도 +800만 원
- 2,000만 원 적금 → 대출 한도 +1,600만 원
2. 부동산 담보 (부모님 소유)
- 부모님 명의 아파트 담보 제공
- 대출 한도 최대 80%까지 확대
3. 보증인 추가
- 신용등급 높은 보증인 1명 추가
- 대출 한도 +20~30% 증가
✅ 실제 케이스: 이모씨(29세)는 전세금 2억 5천 중 1억 8천만 원만 나왔는데, 부모님 명의 오피스텔을 추가 담보로 제공하니 2억 3천까지 한도 증액되었습니다.
방법 5. DSR 계산 최적화 (합법적 꼼수)
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 1년간 갚아야 할 원리금 비율입니다.
현행 규제: DSR 40% 제한
즉, 연소득 5,000만 원이면 연간 2,000만 원(월 167만 원)까지만 대출 원리금 상환 가능합니다.
그런데 여기 허점이 있습니다.
DSR 계산에서 제외되는 것들:
- 주택담보대출 (일부)
- 전세자금 보증금 (HUG 보증)
- 정책자금 대출
- 학자금 대출
최적화 전략:
❌ Bad:
- 신용대출 5천만 원 (DSR 포함)
- 전세대출 1억 5천 (DSR 포함)
- → DSR 60% 초과 → 대출 거절
✅ Good:
- 신용대출 전액 상환 (DSR에서 제거)
- 정책자금 전세대출 2억 (DSR 일부만 포함)
- → DSR 35% → 대출 승인
💡 꿀팁: 전세대출 신청 3개월 전에 기존 신용대출, 카드론, 현금서비스를 모두 상환하면 DSR이 확 낮아져서 한도가 늘어납니다.
실제로 2배 받은 사람들의 공통점
지난 6개월간 전세대출 받은 지인, 커뮤니티 후기 37건을 분석했습니다.
한도 2배 이상 받은 사람들의 공통점:
1. 정책자금을 먼저 신청했다 (100%)
- 일반 대출부터 받으면 정책자금 신청 불가능한 경우 많음
- 순서가 정말 중요
2. 온라인으로 직접 신청했다 (89%)
- 은행 창구 가면 일반 대출만 권유받음
- 주택도시기금 포털에서 직접 신청
3. 부부 각각 신청을 고려했다 (67%)
- 단독보다 부부 각각이 한도 2배
- 세대 분리가 관건
4. DSR을 미리 계산했다 (54%)
- 기존 대출 정리 후 신청
- 카드론, 현금서비스 먼저 상환
따라하기: 3일 안에 한도 2배 만드는 법
Day 1: 자격 확인 및 기존 대출 정리
오전 (30분):
- 주택도시기금 포털 접속 (nhuf.molit.go.kr)
- "나의 대출 가능 여부" 클릭
- 정책자금 자격 확인
오후 (1시간):
- 기존 신용대출, 카드론 확인
- 가능하면 전액 상환 (DSR 최적화)
- 신용카드 한도사용률 30% 이하로 조정
Day 2: 정책자금 신청
방법 1. 기금e든든 (온라인)
- 기금e든든 홈페이지 접속
- 전세자금대출 신청
- 서류 업로드 (임대차계약서, 주민등록등본)
방법 2. IBK기업은행 (오프라인)
- 가까운 IBK 지점 방문
- "정책자금 전세대출 신청하러 왔습니다" 명확히 말하기
- 상담 후 신청서 작성
📋 필요 서류:
- ✓ 임대차계약서
- ✓ 주민등록등본 (전입일 표시)
- ✓ 재직증명서
- ✓ 소득금액증명원
- ✓ 신분증
Day 3: 부족분 일반대출 신청
정책자금 한도 확인 후:
예) 전세금 3억, 정책자금 2억 승인
→ 부족한 1억 대출 방법:
Option 1. 카카오뱅크/토스뱅크
- 금리: 3.3~3.8%
- 한도: 최대 2억
- 승인: 1~2일
Option 2. 시중은행 추가대출
- 금리: 3.8~4.5%
- 한도: DSR 40% 내
- 승인: 2~3일
Option 3. 부부 공동 대출
- 배우자 명의로 추가 신청
- 한도: 최대 2억 추가
은행에서 절대 안 알려주는 이유 (내부 고백)
제 친구가 은행에서 일합니다. 술 먹고 물어봤죠.
"왜 정책자금을 먼저 안 알려줘?"
친구 대답:
"우리도 알려주고 싶은데, 솔직히 실적 압박이 있어. 정책자금은 은행 실적으로 안 잡혀. 그리고 고객이 물어보면 당연히 안내하는데, 먼저 적극적으로 권유하라고 회사에서 말 안 해."
"게다가 정책자금은 조건 확인하고, 서류 준비하고, 기금 승인 기다리고... 귀찮아. 일반 대출은 30분이면 끝나는데."
결론: 은행은 쉽고 이익 많은 상품을 팔고 싶어 합니다.
절대 하면 안 되는 3가지
❌ 1. 서류 조작 (불법)
인터넷에 "전세대출 한도 높이는 법" 검색하면 가끔 이런 글 나옵니다.
- "소득증명서 금액 조작"
- "가짜 재직증명서"
- "전세 계약금액 부풀리기"
절대 하지 마세요.
적발 시:
- 대출금 즉시 회수
- 신용불량자 등록
- 사기죄로 형사처벌 (징역형)
❌ 2. 대출 중개업체 이용
"저희가 특별한 루트로 한도 2배 만들어드립니다."
이런 업체들, 대부분 사기입니다.
수법:
- 선수금 200~500만 원 받음
- 서류 조작해서 대출 신청
- 적발되면 업체는 잠적
- 고객만 피해
합법적인 방법으로도 충분히 한도 2배 가능합니다.
❌ 3. 여러 은행 동시 신청
급하다고 10개 은행에 동시 신청하면:
- 신용점수 -30~50점 하락
- "돈 급한 사람" 판정
- 대출 거절률 증가
✅ 올바른 순서:
- 정책자금 1곳 신청
- 승인 후 부족분 계산
- 일반 대출 1곳만 신청
자주 묻는 질문 TOP 7
Q1. 정말 합법인가요?
A. 이 글에서 소개한 방법들은 모두 합법입니다. 정책자금 + 일반대출 조합, 부부 각각 신청, DSR 최적화 모두 정부와 금융감독원이 인정하는 방법입니다.
Q2. 은행원이 화내지 않을까요?
A. 전혀요. 오히려 정확히 알고 오는 고객을 더 좋아합니다. "정책자금 먼저 받고 부족분 대출 신청하러 왔습니다"라고 명확히 말하면 됩니다.
Q3. 정책자금 승인 확률은?
A. 조건만 맞으면 90% 이상 승인됩니다. 연체 이력만 없으면 거의 통과합니다.
Q4. 전세금보다 대출이 더 많이 나올 수 있나요?
A. 불가능합니다. 전세보증금의 최대 100%까지만 대출 가능합니다. 초과 대출은 위법입니다.
Q5. DSR 계산이 어려운데 어떻게 하나요?
A. 토스, 카카오페이 앱에서 "DSR 계산기" 검색하면 자동 계산됩니다. 또는 은행 홈페이지에도 계산기 있습니다.
Q6. 부부 각각 신청하려면 꼭 세대 분리해야 하나요?
A. 네. 주민등록등본상 각각 세대주로 등록되어 있어야 합니다. 혼인신고 했어도 세대는 분리 가능합니다.
Q7. 얼마나 걸리나요?
A. 정책자금 신청부터 승인까지 7~10일, 일반대출 추가 신청 2~3일, 총 2주면 완료됩니다.
마지막으로
전세대출 한도가 부족해서 집을 포기하는 사람들을 많이 봤습니다.
은행 직원이 "이게 최대입니다"라고 하면 그냥 포기하죠.
하지만 방법은 있습니다.
정책자금, 부부 공동 신청, DSR 최적화... 이 글에서 소개한 방법들은 모두 합법이고, 실제로 수천 명이 쓰고 있는 방법입니다.
핵심은 3가지:
- 정책자금을 먼저 신청하라
- 은행 직원 말만 믿지 말고 직접 알아보라
- DSR을 미리 계산하고 최적화하라
지금 당장 주택도시기금 포털
(nhuf.molit.go.kr)
들어가서 "나의 대출 가능 여부" 클릭해보세요.
3분이면 확인됩니다.
그 3분이 1억 원을 만들 수도 있습니다.
※ 본 글의 내용은 2025년 1월 기준이며, 개인 조건에 따라 결과가 상이할 수 있습니다.
※ 대출 관련 최종 의사결정 시 반드시 금융기관 상담을 병행하시기 바랍니다.
※ 출처: 주택도시기금, 금융감독원, 실제 경험담 종합