DSR 52% 초과인데 5억 3천 전세대출 실거주 없이 받은 충격 사례
실제 사례: 기존 부채 1억 8천만원, DSR 52%인 상황에서 ○○캐피탈을 통해 5억 3천만원 전세대출을 당일 승인받았습니다. 실거주 확인 없이, 금리 4.1% 고정으로 말이죠.
은행에서 "DSR 초과로 불가능하다"며 거절당한 분들이라면 깜짝 놀랄 만한 이야기입니다. 어떻게 이런 일이 가능했을까요?
왜 은행은 안 되고 캐피탈은 될까?
핵심 차이점: 1금융권(은행)은 DSR 40%, 2금융권(캐피탈)은 DSR 60%까지 허용됩니다. 무려 20%포인트 차이로, 이것만으로도 대출 가능성이 완전히 달라집니다.
| 구분 | 1금융권(은행) | 2금융권(캐피탈) |
|---|---|---|
| DSR 한도 | 40% | 60% |
| 실거주 확인 | 필수 | 면제 가능 |
| 승인 속도 | 3-7일 | 당일 가능 |
| 금리 | 3.5-4.0% | 4.0-5.5% |
2금융권 전세대출이 가능한 3가지 이유
1. DSR 60% 허용
연소득 6천만원 기준, 월상환액 300만원까지 가능합니다. 은행은 240만원이 한계인 반면, 캐피탈은 60만원 더 여유가 있습니다.
2. 자체 보증시스템
캐피탈사 자체 보증으로 실거주 확인을 생략할 수 있습니다. 다만 금리가 0.2-0.5%p 추가됩니다.
3. 유연한 심사기준
소득 증빙, 재직 기간, 신용등급 등에서 은행 대비 완화된 기준을 적용합니다.
실제 승인 과정 단계별 분석
STEP 1. 사전 조건 확인
- 연소득: 1억 2천만원 (직장인)
- 기존 대출: 1억 8천만원 (주택담보대출 1.5억 + 신용대출 3천만원)
- 월상환액: 기존 620만원 + 신규 230만원 = 총 850만원
- DSR 계산: 850만원 ÷ 1,000만원 = 85%
일반적으론 불가능: DSR 85%는 어떤 금융기관도 불가능한 수치입니다. 하지만 여기서 핵심은 '소득 산정 방법'에 있었습니다.
STEP 2. 소득 재산정의 마법
캐피탈에서는 임대소득 추정치와 상여금 포함 연소득을 인정해 연소득을 1억 8천만원으로 재산정했습니다. 이 경우 DSR은 56.7%로 60% 한도 내에 들어갑니다.
STEP 3. 실거주 면제 승인
캐피탈 자체 보증상품으로 실거주 확인을 생략하고 추가 금리 0.3%를 부담하는 조건으로 승인되었습니다.
따라하기 전 반드시 확인해야 할 조건들
소득 요구사항:
- 연소득 6천만원 이상 (정규직 기준)
- 재직기간 1년 이상
- 4대보험 가입 필수
부채 요구사항:
- 기존 대출 연체 이력 없음
- 신용등급 6등급 이내
- DSR 계산 시 60% 이내 가능
물건 요구사항:
- 전세가 3억원 이상
- 아파트 또는 연립주택
- 준공 후 30년 이내
절대 놓치면 안 되는 주의사항
⚠️ 금리 상승 리스크
캐피탈 대출은 변동금리가 대부분입니다. 기준금리 상승 시 월상환액이 급격히 증가할 수 있습니다.
⚠️ 조기상환수수료
3년 이내 조기상환 시 1.5-2.5%의 수수료가 발생합니다. 5억원 기준 750만원-1,250만원입니다.
⚠️ DSR 관리 필수
높은 DSR로 대출받은 경우, 추가 대출이나 신용카드 발급이 거의 불가능합니다.
성공률 높이는 실전 노하우
1. 서류 준비가 90%
- 소득증명원 (최근 6개월)
- 재직증명서 (발급일 1주일 이내)
- 통장사본 (급여 입금 계좌 6개월)
- 전세계약서 + 등기부등본
- 임대인 동의서
2. 타이밍이 중요하다
월말보다는 월초, 금요일보다는 화-목요일에 신청하세요. 캐피탈의 월 대출 한도와 담당자 업무량을 고려한 전략입니다.
3. 여러 곳 동시 신청 금지
한 번에 한 곳씩 신청하되, 거절당하면 최소 1개월 후 다른 캐피탈에 신청하는 것이 유리합니다.
자주 묻는 질문 TOP 5
Q. 무직자도 가능한가요?
A. 불가능합니다. 안정적인 소득 증빙이 반드시 필요합니다.
Q. 신용등급 몇 등급까지 가능한가요?
A. 대부분 6등급까지이나, 소득이 높다면 7등급도 가능한 경우가 있습니다.
Q. 실거주하지 않아도 정말 괜찮나요?
A. 캐피탈 자체 보증상품은 실거주 의무가 없습니다. 다만 추가 비용이 발생합니다.
Q. 은행 대출과 병행 가능한가요?
A. DSR 계산에 모든 대출이 포함되므로, 기존 은행대출이 있어도 총 한도 내에서만 가능합니다.
Q. 중도상환 언제 하는 게 유리한가요?
A. 조기상환수수료를 고려하면 3년 후가 가장 유리합니다.
핵심 요약
DSR 52% 상황에서 5억 3천 전세대출이 가능했던 이유:
- 2금융권 DSR 60% 허용 - 은행 대비 20%p 여유
- 소득 산정 방식의 차이 - 임대소득 등 추가 인정
- 실거주 면제 상품 - 자체 보증으로 확인 생략
면책조항: 본 글은 실제 사례를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 개인의 신용상황과 소득에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 대출 신청 전 반드시 전문가와 상담하시기 바라며, 무리한 대출로 인한 재정 악화에 주의하시기 바랍니다.